彼得森研究所近日發布研報，暢談中國房價下行對銀行業，投資與消費產生的影響。
　　中國當下正在進行新一輪的銀行壓力測試。毫無疑問，房價下跌對銀行的影響必然會成為壓力測試的主要內容。在過去的壓力測試中，包括官方和非官方在內，多數研究對中房價給銀行業造成沖擊輕描淡寫。比如，交行就在一份研究中表示，縱使房價下跌30%，其對銀行業不良貸款率甚至不會產生太大影響。縱使房價下跌40%至50%，不良貸款率也將僅增長3.8至5.6個百分點。
　　目前中國商業銀行的不良貸款率為1%。所以縱使房價下跌50%，不良貸款率不過將達到6.6%。讓我們再來看一下，在2007年，中國銀行業的不良貸款率為6.6%。而在3年前的2004年這個數據還要翻倍。所以，縱使房價下跌50%，中國商業銀行仍可以像21世紀前十年一樣進行相對常態化運營。
　　乍一眼看這個很合理。房地產貸款占到商業銀行總貸款的20%，地產價格重挫會讓許多這些貸款面臨違約。多數違約可能將集中在杠桿水平較高的開發商頭上，而非事實上擁有多數房屋“股權”的住戶。雖然這會對銀行造成沖擊，但是在較高的資本緩沖水平下這一風險仍屬可控。
　　然而，房價下跌造成的影響可能遠非僅限于地產及相關行業，因為地產擁有消費和投資等其他屬性。對投資的影響將通過房屋作為融資抵押品的方式顯現。由于抵押貸款占到銀行總貸款的40%，意味著抵押品價格將因地產價格的下滑急速縮水。
　　按照中國銀行債權5級分類，如果抵押品價格下滑，銀行必須針對這一債權進行準備金計提，銀行杠桿比率自然會下滑。另外一個問題就是多數企業借助不動產質押向銀行融資，故抵押品價格下滑將令其遭遇融資困難。在這種情況下，企業就會降低投資，并影響到整個經濟。

　　圖一

　　這在歷史上有沒有先例？就像今天的中國一樣，日本在上世紀80年代也面臨著大面積房地產泡沫。和中國一樣，泡沫多數來自于國內資本市場融資，家庭杠桿比率因為購置地產首付款比例（40%）較高而相對偏低。銀行仍然占據金融市場主導，抵押品也都來自于不動產。而在房價下跌50%以后，使用房地產融資的企業融資能力大幅下滑，企業投資減少，日本經濟也因此受到影響。
　　由于中國企業債務水平目前已經超出全年GDP總量的150%，地產價格下滑與投資之間的危險關系在仍然顯著。而在大量使用地產作為融資抵押品的地方政府融資平臺上，這一問題更加突出。地產價格下滑將令政府基建建設項目面臨停滯，經濟將在側面受到影響。
　　
　　圖二

　　此外，房地產價格下跌也會對消費造成影響。對消費的沖擊來自兩方面，第一，由于大部分購房行為源自投資。2012年前半年投資購房占比超出50%。第二，中國家庭多數財富以不動產的形式存在。這一比例在40%（美國為30%）。如果房價果真像交行所說的一樣出現大幅下滑，毫無疑問家庭支出就會相應減少。